CASE STUDY 】01° 自宅付き賃貸住宅

CASE STUDY 】01°　
☆ 〜　自宅付き賃貸住宅を考察する

今や、資産活用として増産されすぎ、
溢れかえっている賃貸住宅。

本当の資産としてなり得るものが、
どれだけあるでしょうか？

昨今の賃貸住宅のあり方を危惧はするものの、
きちんと考察してすすめれば、
有効な資産ともなり得るものと考えます。

「物の価値は、
　その物の創造に込められた愛の深さで決まる。」

コルビジェがその才能に嫉妬したといわる
アイリーン・グレイの言葉

そんなに簡単いいものは造れない

賃貸住宅であっても、自宅もつながっていて
引続き手入れも好んでできるのもので、
（あえて管理という言葉はつかわない）
また、思い入れの大きさによって
より良いものとすることができます。

植栽の手入れをしたり、
ちょっとした補修程度のものであれば
自らでもできます。
また、家主がすぐ近くにいる
というのも安心感にもなります。

方法論としては、
いくつかのパターンが考えれます。

１）すべてを賃貸住宅にして、自ら借主になる
　　その際、個人事業主となっていれば、
　　その家賃は、
　　全額とはいかなくとも経費とすることができる。

２）自宅は必要面積を確保しつつ、
　　あくまで自宅として計画として、
　　それに連なって賃貸住宅を計画する。
　　通常のケース


１）のケースでは、
手続きが煩雑になるので、
まずは　
２）のケースから考察したいと思います。


事業計画になるので、
低金利で融資可能な住宅ローンは
自宅に関する部分しか適用できません。

住宅金融支援機構の賃貸住宅融資
というのが比較的低金利で融資可能ななので、
住宅金融支援機構の賃貸住宅融資で
考察したいと思います。

さまざまなタイプがあるようですが、
適用しやすそうな
子育て世帯向け省エネ賃貸住宅建設融資
にて考察します。

さいわい、
自宅を建築物全体の延べ面積の1/4以下とすれば、
自宅の建設部分にも融資可能となっています。

例として、
自宅部分のエリアを100m²と設定してみます。
延べ床面積は400m²以上で、
全体に対して融資可能となるので、
賃貸部分で300m²と想定します。

子育て世帯向け住宅の条件として、
原則として、
戸当たり 50m²以上というのがあるので

自宅部分　100m²
賃貸部分　 50m² × 6 = 300m²
と想定。



実際には、厳密な調査が必要ですが、
簡単のため、賃借料を10万円とします。
空室率を16.66%
（すなわち、６戸中１戸が空室）
空室のでるような計画をするつもりはなくとも
実際の市場調査の上、見込んでおく必要があります。

月収が 50万円、年間600万円となります。

10年返済として、金利の算入も必要ですが、
おおよそ、6000万円の物件を
土地及び建物として計画すれば
事業成立しそうです。

具体的には、
・建築時の諸費用、
・修繕積立費
・火災保険
・運営時の税金など諸費用
　（新築賃貸に対しては優遇がある）
などの計上して、事業計画を作成します。

延べ床面積 400m²であれば、
第1種低層住居専用地域では
通常、容積率は100%ですので、
400m²の敷地が必要となります。

400m²の敷地で利便性の良い敷地を探すのは
難しいとこでです。
用途地域、容積率、建ぺい率等も
合わせて、総合的に検討する必要があります。

住宅金融支援機構の賃貸住宅融資は
土地代込みの融資の場合、
土地の面積は200m²以上であるので、
注意が必要です。

詳しく検討していけば、
資産となり得る建物を造ることができる
と思います。


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