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cosmostudy

Author:cosmostudy
Architect

建築施工のプロへの道

NHK 日曜美術館

日曜美術館 今週のお花
日美 今週の花

一級建築士 過去問題

【 学科試験 】
令和01年度
学科I,Ⅱ (計画,環境・設備)
学科III(法規)
学科IV,Ⅴ(構造,施工)
平成30年度
学科I,Ⅱ (計画,環境・設備)
学科III(法規)
学科IV,Ⅴ(構造,施工)
平成29年度
学科I,Ⅱ (計画,環境・設備)
学科III(法規)
学科IV,Ⅴ(構造,施工)
平成28年度
学科I,Ⅱ (計画,環境・設備)
学科III(法規)
学科IV・Ⅴ(構造・施工)
平成27年度
学科I,Ⅱ (計画,環境・設備)
学科III(法規)
学科IV・Ⅴ(構造・施工)
平成26年度
学科I,Ⅱ (計画,環境・設備)
学科III(法規)
学科IV・Ⅴ(構造・施工)
平成25年度
学科I,Ⅱ (計画,環境・設備)
学科III(法規)
学科IV・Ⅴ(構造・施工)

合格基準点等
(正答枝、配点、合格基準点)
令和01年度
平成30年度
平成29年度
平成28年度
平成27年度
平成26年度
平成25年度
【 設計製図 】
平成29年度
小規模なリゾートホテル
設計課題
下書用紙
答案用紙

平成28年度
子ども・子育て支援センター
設計課題
答案用紙

平成27年度
市街地に建つデイサ付き
高齢者向け集合住宅
設計課題
答案用紙

合格基準点,解答例等
平成29年度
合格基準点等
標準解答例

平成28年度
合格基準点等
標準解答例

平成27年度
合格基準点等
標準解答例

二級建築士 過去問題

【 学科試験 】
令和01年度
学科I,Ⅱ(計画,法規)
学科Ⅲ,Ⅳ(構造,施工)
平成30年度
学科I,Ⅱ(計画,法規)
学科Ⅲ,Ⅳ(構造,施工)
平成29年度
学科I,Ⅱ(計画,法規)
学科Ⅲ,Ⅳ(構造,施工)
平成28年度
学科I,Ⅱ(計画,法規)
学科Ⅲ,Ⅳ(構造,施工)
平成27年度
学科I,Ⅱ(計画,法規)
学科Ⅲ,Ⅳ(構造,施工)
平成26年度
学科I,Ⅱ(計画,法規)
学科Ⅲ,Ⅳ(構造,施工)
平成25年度
学科I,Ⅱ(計画,法規)
学科Ⅲ,Ⅳ(構造,施工)

正答枝、配点、合格基準点
令和01年度
平成30年度
平成29年度
平成28年度
平成27年度
平成26年度
平成25年度
【 設計製図 】
平成30年度
地域住民が交流できるカフェ
を併設する二世帯住宅
鉄筋コンクリート造(ラーメン構造)3 階建て
設計課題
答案用紙

平成29年度
家族のライフステージの変化
に対応できる三世代住宅
(木造2階建て)
設計課題
答案用紙

平成28年度
景勝地に建つ土間スペース
のある週末住宅
(木造2階建て)
設計課題
答案用紙

平成27年度
3階に住宅のある貸店舗
(乳幼児用雑貨店)
RC造(ラーメン構造)3階建
設計課題
答案用紙


合格基準点,解答例等
平成29年度
合格基準点等
標準解答例
平成28年度
合格基準点等
標準解答例
平成27年度
合格基準点等
標準解答例


その他の製図解答例
平成21年度【RC造】
「商店街に建つ陶芸作家
 のための工房
 のある店舗併用住宅」
▶︎ 解答例

リンク2

★マンションの建替え

2018-07-11

★マンションの建替え

1.建替え決議までのプロセス

 マンションの計画修繕を適切に行っていても、
 いつかは建物が終わりを迎えるときがきます。

 諸外国では、
 マンションは超長期に使う、あるいは建物を解体し、
 区分所有関係を解消することが前提ですが、
 日本の制度では建替えることが前提となっています。

 マンションの建替えは、
 個人の居住や所有(財産)に与える影響が大きいため、
 法律できめ細かくルールが決められています。

 マンションを建替えようという決議、
 すなわち、建替え決議までには、
 大きく3つのステップがあります。

 ①準備段階:
  マンション区分所有者の有志が集まり、
  建替えに関する勉強会を開く。


 ②検討段階:
  管理組合のなかに検討組織を設け、
  具体的な検討を開始する。


 ③計画段階:
  管理組合として、建替え計画を進めるための
  建替え推進決議を行います。建替え推進決議後、
  建替えの具体的な計画や費用負担を示したうえで、
  建替え決議を行います。

  マンション建替決議までのプロセス

  建替推進決議までのプロセス


2.マンションの建替え決議

 マンションの建て替え決議は、
 区分所有法に従って進めれらます。

 法第62条1項では、
「集会においては、区分所有者および議決権の
 各5分の4以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、
 当該建物の敷地もしくはその一部の土地または
 当該建物の敷地の全部もしくは一部を含む土地に
 新たに建物を建築する旨の決議
(以下「建替え決議」という。)
 をすることができる。」と規定されています。

 2002年の法改正で「老朽化」や「過分の費用」
 の要件がなくなり、「敷地」や「用途」の自由度
 が高まっています。

 建替決議に関する区分所有法の改正

 そこで、
「5分の4以上の賛成さへ得られればよいのかな?」
 と考えれますが、
 建替えに必要な費用はどれくらいか?
 建て替えした際の区分所有権はどうなるか?
 修繕と比べるとどうなるか?
 などを十分に検討したうえで、
 総会で決議しなければなりません。

 敷地要件の緩和

 具体的には
 総会でマンションを建替えるか否かを決める決議には、
 下記に示す内容が示されていなければなりません。
 (区分所有法 62条)


 上記の内容より、各区分所有者は、
 建替えをするかしないかを十分に検討します。

 決議をする総会の招集手続きは、
 総会開催日よりも少なくとも
 2ヶ月前に行い、また、総会の1か月前には、
 説明会を行うことも必要です。

 総会では、
 ・再建建物の設計概要
 ・かかる費用
 ・区分所有権の帰属
 などを踏まえて、建替えるか否かを決議します。

  1棟の区分所有建物における建替え決議


3.団地型マンションの建替え決議

 1つもマンションが2棟以上で構成されている
 団地型マンションの建替え方法として、
 棟ごとに建て替える棟別建替えと、
 団地全体を建て替える一括建替えがあります。

 団地型マンションの建替え決議


(1)棟別建替え
 各棟の建替えは、
 棟の区分所有者および議決権の4/5以上の多数による
 集会決議、または、区分所有者全員の同意が必要です。

 さらに、団地型マンションの場合、
 1棟の建替えが他の棟にも影響するので、
 団地全体の集会(総会)で、
 建替えを承認されることが必要です。

 承認決議は、団地管理組合の総会で、
 議決権の 3/4以上の多数による議決が必要です。

 この時、各自の議決権は、
 土地の共有持分割合となります。

 また、建替え棟の区分所有者であって、
 建替え決議に賛成しなかった場合であっても、
 承認決議が行われる際には、
 その建替えに賛成したとみなされます。

 建替え棟のすぐ北側にある棟など、
 ある棟がその建替えによる特別な影響
 が及ぼされる場合は、
 その棟の3/4以上の議決権をもつ区分所有者の賛成
 が必要となります。

 承認決議総会の招集手続きは、
 開催日の少なくとも2ヶ月前に行い、
 再建建物の設計概要書類を添えなければならない。


(2)一括建替え
 団地型マンションであるからといって、
 必ずしも一括建替えができるわけではありません。

 一括建替えをするには、大きくわけて2つあります。

 ①敷地の所有関係として、全体の共有であること。
 ②管理組合の運営として、
  団地全体の規約に基づいて管理が行われていること
 などが必要です。

一括建替決議のための要件

 この際の各自の議決権は、
 土地の共有持分割合(*1)となります。

 一括建替えへの決議方法には、
 大きく分けて2つあります。

 ①団地全体の集会で、
  全体の区分所有者および議決権の
  各4/5以上の賛成と、
  各棟の区分所有者および議決権の
  各2/3以上の賛成
  により一括建替え決議を行う。
  (区分所有法70条)

 ②各棟の建替え決議の際に、
  複数棟を一括建替えすることもあわせて
  承認決議する。
  このような決議を行えば、
  該当する棟の全区分所有者が合意したとみなされる。
  (区分所有法69条)

 一括建替えへの建替え決議は、
 ・団地全体が新しいマンションになるという
  計画と設計の概要
 ・費用概算額
 ・費用負担割合
 ・所有権の帰属方法
 を確認したうえで行われます。


 (*1)規約で別段の定めがない場合は、
   専有部分の床面積の割合


(3)再開発法を用いた建替え

 団地型マンションの建替えの困難性を考慮し、
 市街地再開発法による建替えが
 進めやすくなりました。

 マンションの市街地再開発事業による建替え

 そのための法制度が整えられたことにより、
 区分所有者の2/3以上の合意により、
 再開発としてマンションを建替えることが
 可能となりました。
 ただし、
 すべての地域で適用が可能なわけではありません。

 区分所有法による建替え決議は、
 敷地内建築物すべて区分所有であるときしかできず、
 また敷地の分割もてきませんでしたが、
 この方法を用いることで、
 敷地内に単独所有の建物がある場合でも
 多数決で合意形成ができ、
 敷地分割も可能となっています。


4.建替え決議後の手続き

 マンションの建替え決議が成立した後、
 区分所有法に従うと、
 次の過程をたどることになります。

 ①決議の際に建替えに賛成でなかった人へ、
  参加するかどうかの確認を書面で行う。


 ②2か月以内に返事をしない、または、
  全く返事がない場合は、
  建替えに参加しないものとみなす。


 ③さらに2か月間に、買受け指定者などは、
  今度は建替えに参加しない人々の
  建物や敷地利用権を時価で売り渡すように請求する。

  時価とは何か


 ④売渡し請求に応じた区分所有者の
  建物や敷地利用の権利を移転する。

  なお、建替えの決議を行い、
  2年が経っても建物も取り壊し工事に
  着手しない場合は、買い取られた人は
  マンションの返却を請求できる。

  ただし、何らかの理由ですぐに工事にかかれない
  正当な事由があれば、返却を請求できない。


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